Новая система контроля и передела строительного рынка в Кыргызстане

Новая система контроля и передела строительного рынка в Кыргызстане

Под видом защиты дольщиков и наведения порядка в строительной отрасли выдвигается инициатива некой реформы закрепив юридически усиливающийся передел строительного бизнеса.

Так депутат Дастанбек Джумабеков стал инициатором пакета законопроектов «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Кыргызской Республики по вопросам долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Внимательное рассмотрение перечня нормативов, который (в формате статьи мы не можем указать полностью) позволяет увидеть, что фактически закладывается юридическая инфраструктура для постепенного передела строительного рынка в пользу структур, тесно связанных с государством, прежде всего Государственная Ипотечная Компания. И тревогу вызывает не какая-то одна норма, а вся совокупность предлагаемых механизмов, которые концентрируют контроль над стройкой, финансами, разрешениями и проблемными объектами в руках государства и аффилированных с ним структур.

Законопроект подается как борьба с «обманутыми дольщиками», но если внимательно посмотреть на предлагаемые инструменты, становится заметно, что почти каждый пункт усиливает не только защиту граждан, но и административное влияние государства на весь цикл строительства — от получения разрешения до возможного изъятия проблемного объекта. Такая практика уже существует на протяжении нескольких лет, но не имела юридического основания.

Вводятся обязательные эскроу-счета. Формально — ради защиты граждан. Но по сути это означает, что застройщик теряет прямой контроль над собственными денежными потоками. Деньги дольщиков переходят под контроль банков и системы государственного мониторинга. Любая задержка, спор, проверка или техническое заключение могут стать основанием для блокировки траншей. А в строительстве задержки — обычное явление: погодные условия, проблемы с поставками, скачки курса валют, пандемии и даже сложности с подключением коммуникаций или таже бюрократия. Теперь даже временные сложности могут использоваться как механизм давления. Причем банк не просто хранит деньги, а получает полномочия раскрывать их поэтапно, удерживать часть средств в резерв, автоматически перечислять налоги и фактически становиться вторым центром управления проектом вместе с государством.

Далее вводится разрешительный порядок привлечения средств. И это уже принципиальное изменение всей модели рынка. Без одобрения уполномоченного органа застройщик не может привлекать деньги, рекламировать объект, регистрировать договоры и фактически запускать продажи. Государство получает право решать, кто вообще может работать на рынке. В условиях Кыргызстана это почти неизбежно создает риски коррупции, выборочного допуска, давления на независимых игроков и вытеснения неудобных компаний. Особенно учитывая, что получение разрешений и прохождение согласований традиционно остаются одной из самых коррупционно уязвимых сфер.

Параллельно вводятся крайне широкие основания для признания объекта «проблемным»: отставание от графика, претензии к качеству, нарушения документации, блокировка траншей, неустранение замечаний, финансовые трудности, аннулирование разрешений. Причем сами критерии во многом оценочные и могут трактоваться максимально широко. В строительстве задержки на несколько месяцев — далеко не всегда признак мошенничества или банкротства. Это может быть связано с логистикой, импортом материалов, валютными скачками, судами, подключением сетей, сезонностью. Но теперь любое отставание может запускать механизм усиленного контроля.

Сначала вводится режим особого контроля. Затем — внеплановые проверки, требования антикризисного плана, еженедельная отчетность, усиленный мониторинг. После этого объект может быть признан проблемным. И вот здесь законопроект окончательно перестает выглядеть просто как защита дольщиков и начинает напоминать систему контролируемого перераспределения строительных активов.

Если объект признается проблемным, то через суд его могут передать «санатору» — и среди таких санаторов прямо называется Государственная Ипотечная Компания. Вместе с объектом могут передаваться земельный участок, незавершенное строительство, остатки средств на эскроу-счетах, гарантийные резервы, управление проектом и фактически весь экономический контроль над стройкой. Частный строительный проект при возникновении проблем может перейти под контроль квазигосударственной структуры, чьи полномочия расширяются практически каждый месяц.

Именно поэтому складывается ощущение, что под лозунгом борьбы с «обманутыми дольщиками» создается не просто система защиты граждан, а новая модель управления строительным рынком, где ключевым центром силы становится Государственная Ипотечная Компания. Причем ГИК уже давно перестала быть просто ипотечным оператором. Она постепенно превращается в финансово-строительный центр жилищной политики государства, в квазигосударственного девелопера с доступом к административным и финансовым ресурсам. Теперь ей дают еще и возможность заходить в проблемные частные стройки в качестве санатора, получая контроль над объектами, землей и финансовыми потоками.

Крупные структуры, особенно близкие к государству, адаптируются к таким требованиям намного легче. Средние и независимые строительные компании — далеко не всегда. Это неизбежно ведет к сокращению конкуренции и концентрации рынка вокруг крупных игроков, имеющих административный ресурс.

В результате постепенно выстраивается модель, при которой государство выдает разрешения, государство контролирует деньги, государство определяет проблемность объекта, государство блокирует транши, государство запускает санацию, а государственная или аффилированная структура получает объект под управление. И все это оформляется под риторикой защиты граждан и наведения порядка.

При этом в законопроекте практически отсутствуют реальные предохранители от злоупотреблений: нет независимого механизма отбора санаторов, нет прозрачного конкурса, нет жестких ограничений для вмешательства государства, нет полноценной ответственности чиновников за необоснованную блокировку проектов, нет гарантий независимости технического надзора, нет защиты от выборочного применения норм. А при такой концентрации полномочий именно отсутствие ограничителей становится главным источником риска.

Поэтому уже складывается вполне понятная картина: под видом реформы и защиты дольщиков создается система, которая позволяет постепенно концентрировать строительный рынок вокруг структур, подконтрольных государству и политическому руководству, прежде всего вокруг Государственная Ипотечная Компания, чьи полномочия и влияние расширяются практически непрерывно.

С точки зрения шариата проблема здесь не в самой защите дольщиков, что конечно же важно, а в риске чрезмерной концентрации контроля над деньгами мусульман и граждан, строительным рынком и собственностью в руках ограниченного круга структур, связанных с государством. Когда одна система получает право одновременно допускать на рынок, контролировать финансирование, признавать проекты проблемными и затем забирать их под санацию, возникает риск несправедливого перераспределения имущества и монополизации экономики.

Всевышний Аллах Свят Он Велик, сказал в Священном Коране:

«…чтобы имущество не обращалось только среди богатых и влиятельных из вас».
(сура Аль-Хашр, 59:7)

Это справедливое правило в исламе рассматривается как предостережение против систем и норм, при которых богатство и экономическое влияние постепенно концентрируются у узкого круга приближенных структур под прикрытием общественно полезных реформ. Поэтому обществу Кыргызстана необходимо осознавать все используемые ложные мотивы защиты интересов граждан от коррупционной системы, которое через монополию лишает возможности не только у бизнеса, но и лишает надежды людей в вопросах постоянного удорожании собственной крыши над головой.

Абду Шукур